登記名義人表示変更更生

登記名義人表示変更更生

登記名義人とは、「不動産登記事項証明書(登記簿謄本)」の「権利者その他の事項」欄に権利者として登記されている人のことをいいます。お客様の場合、「所有者」または「共有者」として記載されています。

登記名義人の特定は「登記記録の住所と氏名」で行いますが、「現在の住民登録されている住所と氏名」と一致していなければ、不動産売却時の「所有権移転登記」、住宅ローン借り換え時の「抵当権設定登記」、「抵当権抹消登記」等の登記申請を行う場合、登記名義人として特定されません。

そこで、「登記記録の住所と氏名」と「現在の住民登録されている住所と氏名」とを一致させるために「登記名義人表示変更更生登記」を行うことが必要となります。


登記名義人表示変更登記

 登記後に住所の移転によって変更された場合に、「登記記録の住所」を「現在の住民登録されている住所」に一致させるために行うのが住所の移転の登記(「登記名義人住所変更登記」)です。

 登記後に結婚・離婚・養子縁組・離縁・帰化等で氏名が変更された場合に、「登記記録の氏名」を「現在の住民登録されている氏名」に一致させるために行うのが氏名の変更の登記(「登記名義人氏名変更登記」)です。

 不動産購入時点の住所(A市)で「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」を行い、不動産取得後に、入居後の新住所(B市)へ住民票を移す(住所の異動に関する手続きを行う)ケースはよくあります。

 本来、新住所(B市)へ住民票を移した(住所の異動に関する手続き)後、「現在の住民登録されている住所」に一致させるために「登記名義人住所変更登記」を行うのが望ましいのですが、「所有権移転登記(売却時)」、「抵当権設定登記(借り換え時)」、「抵当権抹消登記」等の申請を行うこととなった際に、「登記名義人住所変更登記」を行う場合がほとんどです。


【住所変更登記の必要書類】

🗹「住民票」または「戸籍の附票」
🗹「住民票の除票」または「戸籍の除附票」

 「住所の移転による変更登記」では、「登記記録の住所」と「現在の住民登録されている住所」との沿革(つながり)を証明するために、「住民票」または「戸籍の附票」が必要となります。
 「住所を数回移転している場合」、「住民票」または「戸籍の附票」だけでは変更の沿革(つながり)が証明出来ず、加えて「住民票の除票」または「戸籍の除附票」が必要となる場合があります。

※なお、役所での「住民票の除票」の保存期間は、住民登録がなくなってから「5年間」です。また、役所での「戸籍の除附票」の保存期間は、戸籍の構成員全員が除籍になってから「5年間」です。いずれも「保存期間の5年間」を越えると交付されません。この場合、役所で保存期間経過のため発行できない旨の証明書等の取得が必要となる場合があります。
 ただし、役所が「保存期間の5年間」を越えても保存している場合には交付されることがありますので、当該役所にて交付可能かどうかをご確認ください。

※「外国人登録原票」を必要とされる方は、こちらの『「外国人登録原票」を必要とされる方へ』及び「外国人登録原票に係る開示請求について」をご参照ください。


【氏名変更登記の必要書類】

🗹「戸籍謄本」
🗹「住民票(本籍地記載あるもの)」または「戸籍の附票」

 「氏名変更による変更登記」では、「登記記録の氏名」と「現在の住民登録されている氏名」との沿革(つながり)を証明するために、「戸籍謄本」とともに「住民票(本籍地記載あるもの)」または「戸籍の附票」が必要となります。登記名義人の特定は「登記記録の住所と氏名」で行いますが、「戸籍謄本」には「本籍地」の記載はありますが「住所」は記載されません。そのため、「住民票(本籍地記載あるもの)」または「戸籍の附票」と併せて登記名義人の特定を行います。

※「外国人登録原票」を必要とされる方は、こちらの『「外国人登録原票」を必要とされる方へ』及び「外国人登録原票に係る開示請求について」をご参照ください。


登記名義人表示更生登記

 誤った住所で登記されていた場合に、「登記記録の住所」を「現在の住民登録されている住所」に一致させるために行うのが、住所の更生の登記(「登記名義人住所更生登記」)です。

 誤った氏名で登記されていた場合に、「登記記録の氏名」を「現在の住民登録されている氏名」に一致させるために行うのが氏名の更生の登記(「登記名義人氏名更生登記」)です。

 「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」の登記申請を行った時点では既に入居後の新住所(B市)へ住民票を移していた(住所の異動に関する手続き済み)にも関わらず、登記申請は不動産購入時点の住所(A市)で行った場合などに、住所の錯誤が生じます。

 「不動産登記事項証明書(登記簿謄本)」に記載されている所有権の「登記の受付年月日(「登記原因日付」ではありません)」の前日までに新住所(B市)へ住民票を移している(住所の異動に関する手続き済み)場合は「登記名義人住所更生登記」を、「登記の受付年月日」と同じ日以降に新住所(B市)へ住民票を移している場合は「登記名義人住所変更登記」を行います。


【住所更生登記の必要書類】

🗹「住民票」または「戸籍の附票」

 「住所の錯誤による更生登記」では、「登記記録の住所」が誤っていることを証明するために、住所の更生を証明する「住民票」または「戸籍の附票」が必要となります。

※「外国人登録原票」を必要とされる方は、こちらの『「外国人登録原票」を必要とされる方へ』及び「外国人登録原票に係る開示請求について」をご参照ください。


【氏名更生登記の必要書類】

🗹「戸籍謄本」
🗹「住民票(本籍地記載あるもの)」または「戸籍の附票」

 「氏名の錯誤による更生登記」では、「登記記録の氏名」が誤っていることを証明するために、氏名の更生を証明する「戸籍謄本」とともに「住民票(本籍地記載あるもの)」または「戸籍の附票」が必要となります。登記名義人の特定は「登記記録の住所と氏名」で行いますが、「戸籍謄本」には「本籍地」の記載はありますが「住所」は記載されていません。そのため、「住民票(本籍地記載あるもの)」または「戸籍の附票」と併せて登記名義人の特定を行います。

※「外国人登録原票」を必要とされる方は、こちらの『「外国人登録原票」を必要とされる方へ』及び「外国人登録原票に係る開示請求について」をご参照ください。